TUTTI GLI STEP PER COMPRARE CASA

Diventare proprietari di un immobile è un passo importante e nulla può essere lasciato al caso. Dopo anni di militanza nel mercato dell’immobiliare ci siamo accorti che gran parte dei potenziali acquirenti non sono ancora ad oggi a conoscenza dell’iter che li porterà all’ acquisto di una casa.

Capita molto spesso che un potenziale acquirente dinanzi all’ appartamento dei suoi sogni esordisse così:

“La voglio comprare, cosa devo fare?”

Capita perlopiù a quei clienti o anche giovani coppie che per la prima volta si affacciano nel mondo delle compravendite immobiliari. L’acquisto di una casa è una delle scelte più importanti che una persona compie nel corso della sua vita. E’ quindi opportuno sin da subito conoscere perfettamente il procedimento d’acquisto, ovvero tutti quei passaggi che è necessario affrontare prima di arrivare al rogito.

STEP 1. LA PROPOSTA D’ACQUISTO:

La proposta d’acquisto è il primo step per la compravendita di un immobile. Viene anche detta in gergo “offerta”. La proposta è una dichiarazione da parte dell’acquirente di voler acquistare quella determinata abitazione ad un determinato prezzo.

Quando viene fatta? Non appena hai individuato la casa che fa per te. Es: individui un immobile che ti piace, durante la visita o nei giorni successivi decidi di acquistarla e quindi bloccarla, chiami il proprietario o l’agenzia di riferimento e formuli la tua proposta d’acquisto.

Come? Solitamente si tratta di un modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare. Nella proposta sono contenuti: le generalità di chi acquista casa, i dati dell’immobile di riferimento che si decide acquistare, il prezzo che si decide di offrire, i tempi di vendita e le modalità di pagamento (con o senza finanziamento) e altri termini vari ed eventuali. La proposta d’acquisto è accompagnata dal versamento di una somma di denaro a titolo di ”caparra”che viene calcolata come acconto del prezzo, solitamente si parla di cifre che vanno dai 3.000,00 ai 5.000,00 euro.  Nel frattempo il venditore è libero di valutare anche altre offerte. Sostanzialmente il proprietario di casa potrebbe accettare la proposta, rifiutarla o accettare quella di un altro acquirente, qualora le condizioni di pagamento risultino più congeniali. Quindi non è certo che a fronte del “sacrificio” dell’acquirente l’affare venga concluso.

La parte che viene versata è una caparra confirmatoria, cioè una somma di denaro che l’acquirente consegna al proprietario come impegno per il vincolo assunto. Se il proponente acquirente si rende inadempiente (es: decide da un giorno all’altro di non acquistare più la casa oggetto del contratto) perde la caparra versata e il proprietario può recedere dal contratto. Qualora sia il proprietario ad essere inadempiente e non rispetti i termini contrattuali (es: decide di non vendere più), l’acquirente può recedere e pretendere da lui il doppio di quanto versato.

Un aspetto molto importante che tanti clienti non considerano è quella di poter formalizzare una proposta d’acquisto vincolata al buon esito del mutuo. L’agenzia, quindi, concede all’acquirente un numero definito di giorni (circa 1 mese) per poter avviare le pratiche di richiesta del mutuo. Se l’istituto di credito accetta la domanda di finanziamento si procede con l’iter di acquisto.  Qualora l’esito risultasse negativo l’acquirente è svincolato dal contratto e ottiene indietro la caparra versata. E’ bene ricordare che, nelle compravendite tra privati, è consuetudine formulare una proposta anche in forma verbale.

STEP 2. IL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Accettata la proposta d’acquisto, si fisserà una data per la scrittura di un contratto preliminare di compravendita, comunemente detto “compromesso”. Alla firma del contratto preliminare di compravendita si versa un secondo acconto e verrà pagata eventualmente anche la tariffa per il servizio spettante all’ agenzia immobiliare.

Il contratto preliminare di compravendita o compromesso di compravendita, è un accordo con il quale acquirente e venditore si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita.

E’ il passaggio precedente al rogito notarile nei casi in cui non sia possibile procedere all’ acquisto per motivi di tempo: quando l’acquirente è ancora in attesa della risposta del mutuo o quando il proprietario di casa deve acquistare una nuova casa.

Il preliminare di compravendita non deve essere confuso con la proposta d’acquisto. Se quest’ultima impegna solo l’acquirente con il versamento di una caparra e permette al proprietario di valutare altre offerte, con il preliminare sono entrambe le parti ad impegnarsi. Tuttavia, andare al preliminare è facoltativo poiché qualora il venditore accetti la proposta d’acquisto questa viene convertita direttamente in preliminare di compravendita, ed impegna entrambe le parti alla conclusione della vendita. Per produrre effetti il compromesso di vendita deve essere redatto in forma scritta, altrimenti è nullo, e deve essere registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate.

STEP 3. L’ATTO DI COMPRAVENDITA

Successivamente al stesura del compromesso, si passerà all’ atto di compravendita ufficiale (anche detto rogito)che si effettuerà dal Notaio di fiducia solitamente designato dalla parte acquirente.

Come nasce l’atto: il notaio, e i suoi collaboratori, hanno il compito di fare degli accertamenti preliminari sulla proprietà. Il notaio garantisce l’identità delle parti, la legalità dell’atto e la veridicità di quanto in esso dichiarato. Al notaio spettano i controlli formali sull’ esistenza di ipoteche o altri vincoli, sul rispetto delle norme edilizie e la conformità del rogito con gli atti precedenti.  Il notaio o chi per lui, accede ai registri immobiliari, al catasto per verificare che sia regolarmente individuato e che non ci siano problemi per il pagamento delle tasse, consultano la storia della casa, si accertano che l’immobile sia libero da pesi, vincoli e ipoteche. Quindi, tutti i controlli del notaio si concludono con l’atto notarile.

Una volta svolta questa attività, il notaio inizia a predisporre l’atto di compravendita. Il tempo necessario per espletare queste attività è di circa 10 giorni. Al termine della redazione dell’atto si decide la data per la firma del contratto notarile. Di regola al momento della sottoscrizione dell’atto di vendita, avviene anche la consegna del bene. Tuttavia è possibile che le parti si accordino diversamente secondo le loro esigenze con consegna anticipata o differita dell’immobile.

Oltre al costo del notaio (che varia da professionista a professionista) in fase di rogito vengono pagate le imposte sull’ acquisto della casa. Queste variano in funzione della tipologia di acquisto e del valore dell’immobile.

L’acquisto della casa passa attraverso queste fasi specifiche.

Conoscere l’iter burocratico ti permette di evitare errori e passi falsi che potrebbero sfociare in lungaggini e  incomprensioni.

Tieni bene a mente questi passaggi e acquisterei casa senza sorprese, senza stress e … in tempi brevi !

Sei pronto? 🙂

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